零首付購房購車揭密

聲明：本人說的例子只是個案，請不要范一下打死一片的錯誤，不是所有的客戶經理都這樣，很多事都是人為的，所以也不要否定銀行的好處。人的衣食住行生老病死都和錢打交道，和錢打交道你早晚也要和銀行打交道，人一生總有不順的時候，萬一哪天急用錢呢？借親朋是個辦法，俗話說債好還，人情難還，我買房子也借過錢，現在我寧肯貸款也不打算再借，找人借錢那感覺不怎么好。之后我會詳細說下貸款的基本條件，希望大家可以記下，能早準備就早準備，為啥？借我朋友句話，銀行不就窮，也不救急，我們只做錦上添花的事。

另外為了方便看過的朋友，以后我會更新在前邊

12月21日更新

首付與抵押率
我們買房買車絕大多數人事無法一次把款付清的，所以你可以付一部分房款給開發商、公司或賣主，然后把房

或車抵押給銀行，剩余的錢從銀行貸款，銀行把款替你付給開發商或賣主，然后你只取得了這個房或車暫時使

用權，只有把銀行的貸款全部還清你才擁有的房或車的所有權力，而你先付的一部分，俗稱就是首付，而對于

首付的多少，沒有上限，下限一般國家規定是30%，首套可以辦20%。調控的時候二套房到了40%；這個是國家說

了算，銀行只能按國家政策執行。

而首付和抵押率是成正比的，例如住宅抵押率是最高70%，首付一般是30%，別墅抵押率50%，首付是50%。別墅

首付是不是50%大家可以去咨詢下，我也是聽說，反正我遇到的別墅，從還款時間，及剩余價值上看，別墅的首

付絕對和住宅不同。

為什么抵押率要比實際價值低呢？因為如果你不還錢，銀行處理你的房子是有時間的，這段時間不管是利息、

罰息，還是起訴你的所有費用，及執行的費用都是要你承擔的，所以銀行預留了一部分價值，就是準備你一旦

不還錢，銀行處理你也包賺不賠。

所以買房必須有首付，抵押無法給你實際抵押物的全部價值，這都是銀行控制風險的手段。

而零首付就是你不需要交房款，連首付款都是銀行出，只需準備好稅費和其他費用就可以了，這對銀行來說是

最不愿見到的，銀行替你出錢買了房子，然后讓你住，房產證是你的名字，如果你還著還著錢，還不起了，銀

行想收回還要走法律途徑，從起訴一步步走下來最快得個1年半載，以前如果牽扯唯一一套住房，強制執行銀行

還得給你安排住的地方，如果你跑了，銀行也要走相同程序才能把房子處理掉（如車貸前3個月月供都不還的話

是按詐騙罪算的，房貸不知道。）。

所以零首付就是坑銀行，當然為了買房買車大部分人都會還錢，也有一小部分人為了其他目的搞零首付的。




零售付購房：

二手房高評高貸：

上半年還可以操作，目前不好搞的一種手法。這個主要是二手房買賣時使用的，不適合新樓盤。這個做二手房

中介的更清楚，我只了解大概。需要有房子賣方、中介和評估公司幫忙才能實現。

首先你看好了房子出價110多萬，和賣主談好價錢成交價100萬，然后正常應該是你先交定金，去準備銀行貸款

的資料和首付款，這時候你發現首付不夠，銀行只給你貸70%，而賣方肯定不會同意你欠一定債務，這是中介公

司會怎么做，先找個熟的評估公司，然后把房子價格往高評，比如評估公司可以在評估報告中說這個房子價值

130萬，如果是130多萬，你的首付大概43萬左右，而你貸款額70%就漲到了90左右萬，比實際成交價格100萬能

多貸20萬貸款，也就是如果賣主同意這樣做，你只付了10萬就把房子買了。但是還款是要按90萬還的。

每套二手房的成交價都不一樣，就是同一小區同一戶型不同樓層成交價還有差別，再加上學區房地段問題，另

外網上的報價也要比實際成交價高出10%，所以一套住房高評10%-20%正常就可以辦到。20%以上就需要手段了，

具體做法還請詢問二手房中介。

所以高評高貸除了增加了還款壓力外，無非就是多了溢價稅費和評估公司及中介的服務費，總體還是比較實用

的。

期房零售付開發商墊資：

新房的零首付只出現期房或預售房，現房或準現房想都別想。
期房不好賣啊，首付30%，每個月還得按時還貸款，房子還要等個1、2年才能住，孩子上學還沒保證，新建得樓

盤物業如何綠化如何，總之沒以前房子好賣了了。然后開發商開始想辦法了，你不是覺得付了首付卻要等房子

嘛，我們先給你墊上，然后3年內你把首付還清，3年內還不上了或不要了怎么辦，沒關系，如果你還不上我們

開發商負責把房子收回來，把你付的本金退還給你，同時你必須付認籌款或保證金，這部分錢不多就幾萬，但

是我們保證他可以沖抵房款而且到時候絕對比你現在交的要值錢，就是可以多抵一塊，你看你沒還錢，就買了

房子，而且你放著的錢還升值了，一般我們這是1萬抵3萬，3萬抵5萬，比投資都合適。多好的銷售策略，我不

做評價，畢竟我沒體驗過，沒法評價。

有幾句話我想說大家買期房不像買二手房，二手房可以看房子內實際情況，及周邊綠化、光照所屬學校，期房

首先看不到房子，所以一定要把合同看仔細了，總之買房子慎重慎重，畢竟牽扯后期很多問題。



零首付購車：
先說說正規的，4S店的新車合格證一般都是抵押在銀行的，為什么？因為汽車生產廠商必須現款提車，而4S店

也不可能今天買了幾臺就提幾臺，起碼要有庫存的，而實際經營不可能你的資金流這么順，因此銀行給4S店的

政策，你只需要把新車合格證抵押給我，我就可以給你貸款，具體能抵押幾成我不太清楚，所以4S店絕大部分

的車都抵押在銀行，然后換取資金流。這就是銀行和4S店的關系，所以4S店的合格證押哪個銀行，就會幫你辦

那個銀行的車貸，有關系就有共同利益嗎。

說說零售，首先銀行要和某個品牌達成共識，因為所有的0首付車型都是指定車型，所以這肯定是銀行、制造商

和4S店的共識，至于是新款車還是庫存車這個看實際情況了，然后你覺得銀行推出的這款車你想購買，然后按

銀行的要求提交資料，審核通過，然后4S店提車，但是0首付，只是不需要交10%-40%的首付，購置稅和保險的

錢還是必須要準備的，另外根據貸款額度，要按一定比例收取保證金，這個是不退的，一般10萬元大概6000左

右，所以說是免息免手續費，你還是要付一塊別的費用的。另外0首付購車不是你想辦銀行就給你辦，你一個月

5K的工資想買個20多萬的車，辦0首付銀行根本不會給你批，為啥你沒還款來源。銀行最長給你3年還款，你不

吃不喝總收入才18萬，連本金都不夠，所以正規銀行0首付購車不是你想辦銀行就給你辦的。

以租代購：
這里說一下很多的0首付都是這種形式購買的，這種方式是正規金融公司操作的，審批比銀行簡單，不限制品牌

車型，但是某種意義上車是你租的，雖然是你的名字，但是保險的第一受益人是金融公司的名字，如果出現大

額理賠必須要通知金融公司。詳細請問度娘。

不管那種形式的0首付，不管是車和房，正常情況下，買車買房稅費和其他費用是最起碼要你自己準備的，而且是要先提交資料給銀行或機構，等待審批，審批過了才能辦的。如果有人說你一分錢不拿，只要提供身份證就能幫你買房買車，如果你信了，那你就準備接受比你正常做更高的利息和負債吧！









12月19號更新


過橋：
首先過橋年底這段時間還是比較火的，因為銀行已經停了放款端了，所以大部分中介都主接過橋業務。為什么國家有政策還需要過橋。

首先你想要的續貸就是批復下來了，你不把錢還上還是不能下款的，就算你還了，批復也下來了，也未必當時就能下款，這個別問我為什么請去問銀行。如果自己找銀行辦理的，那這時你就要找銀行給你辦業務的客戶經理，吃個飯瀟灑下，畢竟想快點下款得讓你家幫你崔。如果是中介，那這就是貸款中介收服務費的手段，批復下了，請把服務費給我，然后我去給你找銀行放款。

就是說從批復下來，到你把貸款結清，再到你續貸的款下來，是有段時間的，一般是7個工作日內，而這筆錢你要提前就準備好，起碼最后還款日2天之前要備好，也就是你的這筆資金在賬上起碼要留5-10天，做生意的錢都是流動中的，再加上外邊的賬期，導致臨時轉不動是很正常的，尤其年底，帳收不上來，要還銀行的錢不夠，但是不還是肯定不行，怎么辦？至于為什么每個企業都有外債，如何把欠債收上來也是很多企業年底頭疼的事，這個和大環境有關系。所以除非銀行直接取消必須還清再貸，不然過橋業務會一直存在。所以有些銀行推出了循環貸，但是執行起來也沒想象的好。

一般續貸都是提前申請，所以現在如果不能續客戶經理會提前通知你，但是不排除你續不下來也不告訴你的客戶經理。再加上銀行也要賺錢，所以除非你經營有問題，一般只要你在一家銀行做了2年以上，基本都會給你續，如果有哪一家不給你續，大家都知道，征信上是有貸款申請記入得，如果你續貸給你拒了，那你的問題就大了。

昨天和銀行朋友也聊到這塊，據說明年還會有對小微利好，但是如果真的執行銀行可能就賺的少了，但是明年很大可能國家會強制推一些小微利好，但具體不下文件誰也不好說。


P2P為什么需要融資

國家規定P2P必須是個人對個人，我不否認，但是確實有些企業再走邊緣，因為國家支持這塊不能一桿打死，所以只要不是很過分，也就睜只眼閉只眼的事，如果國家真管得嚴E租寶能搞到600多億，現在很多P2P公司也都有理財端。另外P2P不叫資金池，叫風險金或準備金，簡單說就是如果有人貸款，審核通過可以先有P2P公司支付，然后在把標放到網上招投，如果有標貸款逾期，也先有P2P公司支付給投資人，然后有P2P公司負責追討。

假設P2P公司沒有資金，完全按國家說的辦，那P2P是做不下去的。假如你去P2P貸款，如果按國家規定，你要先交資料，然后P2P審核，審核后給你吧標放到網上招投，然后等你的標投滿了再通知來簽合同，然后投資人給你打款，那需要多久，10天，1個月誰能保證。還有如果你投的標不還款，如果P2P沒有資金，必須等到把欠款追討上來在償還你，你能接受嗎？所以P2P公司不提前融資是不可能的，P2P公司除了有大的風投，也會在民間適當融點，只要不過分國家還是會睜只眼閉只眼的。

P2P只靠風投也是很難過的，因為隨著很多P2P公司逐漸成規模，雖然風投多了，但業務多了需求資金量大了，總會有缺口，所以P2P也會擦邊的融點資。前兩天E租寶的事我們市進行了全面檢查，封了幾家，這幾家有2個是比較大準備上市的，有家還有銀行背景XX易貸，結果很多P2P都暫停業務了。所以政府對一些行業，要么不管一管就草木皆兵，缺乏指導性。我覺得任何新型行業都應該由政府主導，并監管慢慢去走向正規，完全不管出問題在抓，對任何一個行業都不是長久發展的良性方法。




12月19號更新


POS機
首先說下正規銀行下的POS機是需要用營業執照辦理的，所以正規的POS只有3種費率，而且每臺POS機只有一種費率。

第一種是給大超市這類低利潤的消費企業的，費用大概是0.28-0.38，也就是說刷卡1萬元需要給銀行28-38塊錢；第二種是普通消費類的，類似商場餐飲企業，費用是0.78-0.85，也就是刷卡1萬塊需要給銀行78-85塊；前兩種都是有積分的，第二種0.78-0.85有營業執照差不多就可以辦，而第一種不怎么好辦，一般能辦的大多是超市。第三種就是封頂26的，批發類商戶，外邊取還的大多數都是用這種。因為取還費用直接給你扣了，所以即使你之后知道了是批發類不是消費類，而他按消費類收你錢，你也沒法找人家理論，這種26封頂的刷多了并不好，所以套現最好找熟人。

有人說我的一臺POS有4種費率，多牛！親~！你說的那叫小POS，一般我們稱它為第三方支付平臺。

如果要說第三方支付平臺，必須說下我們信用卡上的一個圖標“銀聯”。銀聯在國外如何我不知道，出過國的朋友可能都知道。出國帶信用卡最好除了銀聯還能有個VISA的標識，為啥？因為銀聯在中國是通用的，但是到了國外，如果人家只認VISA、萬事達、JCB這類卡你就只能付現金了。

銀聯和小POS啥關系？正規的小POS都是要經過銀聯認可的，而且銀聯自己也開了個下屬單位賣小POS，為啥要推行這東西，我說了刷卡是有費用的，不管哪種刷一次就付一次錢，錢雖然是銀行出的但是費用卻是銀聯和銀行來分，銀聯才不管你是真消費還是套現，反正只要你刷卡我就賺錢，然后很多銀聯認可的第三方，靠著流量在銀聯拿點好處。

銀聯我也不甚了解，我不想把度娘的東西直接復制過來，所以大家可以自己去度下銀聯、VISA、萬事達、JCB這幾個詞條。



12月18號更新
信用卡
是銀行根據客戶的征信、資產、學歷及收入情況，給與的短期無息貸款，主要目的是刺激消費拉動經濟。
為什么我要說信用卡是短期無息貸款呢？首先要了解信用卡的基礎，因為信用卡根據你的情況下卡時額度不一樣，你開通使用后根據你的使用情況銀行會調整你的額度。有可能因為用卡良好提升額度，也有可能套現頻繁降低額度。這個我都遇到過。我們都知道信用卡按時還款是沒任何費用的，這里說一下賬單日和最后還款日，賬單日是固定的，簡單說每個月銀行會對你上一個月的信用卡使用情況出賬單，并通知你，告訴你你上個月消費了多少，什么時間歸還。賬單日每個銀行是不一樣的，但是每個月賬單日是同一天。因為以前信用卡賬單不像現在這么快通過微信短信就可以知道，早期的賬單都是銀行通過郵政寄送的，不管有沒有消費銀行出賬單后3個工作日內一定會把賬單寄出，早期的郵政可沒順豐快可以次日達，再加上賬單不是每個地市的分行出，而是信用卡中心出，信用卡中心只有一個，而信用卡使用客戶天南海北都有，所以從賬單寄出到你收到快則3、5天，慢則10天也有，再加上郵寄到后未必你本人會在，可能要別人代收，所以銀行要給你時間讓你知道自己該還多少錢，這就是為什么信用卡的賬單日和最后還款日差17-21天的原因。另外因為以前郵寄的賬單可能出現各種原因，導致你收不到，然后就是各種的和銀行撕逼（逾期要付罰息的），還有很多跑銀行柜臺去查詢的大有人在。

我用的卡最少是17天最長21天，再加上你可以申請3天延遲還款，所以如果你是出賬單日的第二天消費，你的這筆錢使用時間最長可以達到54天。所以會使用信用卡的人都會選剛過賬單日不長的卡刷，尤其是大額的消費。如果你正常還款是沒有任何費用的，但是如果大額消費一時換不上，怎么辦？2種辦法，第一種方式最低還款額，只需還當期應還款總額的10%，未還部分下次賬單還清，如果下次賬單還無法還清，你只需要再付當期賬單的10%，也就說你只要每次賬單歸還10%，銀行就視為你已還款，低于10%就是逾期，逾期是要上征信的，一般最低還款額都是10%，也有5%的。有怎么好的事，只要每次還10%就行，是可以，但是別忘了銀行給你的免息期最長只有54天，你可以只還最低還款額，但是我給你方便你是不要付點代價“利息”。而這個利息是從你消費那天算，每天按萬分之五收取，也就說從你消費當天開始1萬塊需要付5元利息，每天5元，每個月就是150元，也就說最低還款額所要付的利息是1.5%，是銀行信用貸款利息的近2倍。第二種方式分期，一般是3期6期9期12期，說是無息，但是有手續費，每個銀行不一樣手續費從月0.66%-0.9%不等，不支持提前還款，就算提前也要支付同等手續費，還款方式等額還本和手續費。

如果信用卡忘還，逾期會直接上征信的。如果偶爾有次逾期是可以的，因為多數銀行的最后還款日不固定，偶爾忘記可以原諒。如果經常逾期，或者征信報告有2，超過30天小于60天的逾期，那你以后買房買車貸款會很麻煩。另外信用卡逾期還好點，如果是貸款逾期，那是很麻煩的，望大家注意。

信用卡是個好東西用過都知道，除了有54天的免息期，可以再很多商戶享受打折，額度大的關鍵時刻可以救急。當然怎么好的東西不是誰都可以辦的，以前人的消費觀念不一樣，所以信用卡剛出的時候確實好辦，一張身份證就可以，隨著這些年信用卡的風險加高，信用卡的辦理會越來越麻煩。最近本條件是年齡22歲，不能是黑戶，經常逾期當前有逾期都會影響，必須有工作證明，這是基本條件。

大額信用卡,有很多號稱有什么技術可以辦大額卡，以前靠包裝確實可以，現在不同了，有硬條件，除了最基本條件，還需要有75平以上的房子或15萬以上的車或者5萬以上的信用卡，這三條起碼得滿足一條，越多越好，這三條你都不具備，誰要說能給你辦大額卡，你只需想想銀行傻嗎？以前很多辦大額卡多的都是賭概率，只要額度大于1萬就朝你要錢，點還不低，一般15%?，F在銀行查得緊了，概率不好碰了，我周圍圈子喊著辦大額卡的少多了。

套現：
說白了信用卡使用時間長的人，都希望自己的卡額度越高越好，為啥？因為可以救急，我的信用卡總授信額度是14.5萬，原來20多萬，因為套現有幾個卡把額度給我降了。14萬不多，對我來說救急沒問題了。有很多老板信用卡都是白金，額度不低于5萬，一個錢包10各銀行的卡，50多萬的授信一般小微企業也能頂一陣的。銀行發信用卡是為了刺激消費，我們聰明的中國人發現它更好的用途。怎么套，首先你得有POS機，原來不好辦，所以也就有了一個新行業，專門做信用卡取還的，簡單說一般人以前是很少辦POS的，因為一臺正規POS好幾千，所以很多人就整個POS，你想取現找這類專業人士給人相應費用就可以。POS有三個費率，第一是零售，主要是商超，有積分的，具體費率不清楚。第二是消費，刷1萬元銀行收85塊，也是有積分的，這給我套一般套1萬給人100。第三類批發，我就知道封頂是26塊，沒積分，用這個套現太明顯，容易被降額甚至封卡。我的卡就是在這類上刷被降的。

說下套現經驗，剛才說了賬單日和最后還款日，我們已知出賬單的第二天刷卡是最理想的，然后舉個例子。A卡賬單日是22號，最后還款日是次月10號，B卡賬單日是7號，最后還款日是28號，然后你在23號用A消費了1萬元，次月22日出賬單，第三個月10號還款，然后你在第三個月8號用B卡套現1萬元，把A卡還清，然后第四個月7號出賬單，第4個月28號還款，然后你在用A卡在第四個月23號套現1萬，在28號前還清即可。而你1萬元用了4個月只付了200元的費用，每月才和50元，比銀行抵押經營性貸款利率還低，如果你用朋友的26封頂的刷，四個月才52塊錢，每月才13塊錢，而你反復三次也就是一年才130塊錢，銀行一年期存款利率是多少150，看到沒看到沒銀行賠錢了。這個偶爾玩玩可以玩久了銀行也不愿意的，輕則降額重則封卡。

為什么套現必須要用POS機，首先銀行給你信用卡是讓你消費的，為了保證你拿到卡是去消費，于是銀行限制信用卡的使用方式，那就是只能是在銀行的ATM或POS機上使用，如果我不在POS機上用，直接去ATM取現可以嗎，可以??！你去的當天按天給你算利息，而且你只能去你信用卡額度的一半，這就是為什么我們必須用POS套現的原因。

隨著科技發展，衍生出一種新產品，小POS，讓我們自己實現了套現不求人的理想，費率有4種，商戶上百家，有實時到賬和T+x到賬，只需綁定自己的賬戶即可，想刷那個費率就刷那個費率，因為小POS的廠家眾多，建議選擇大品牌的，畢竟是真錢轉賬。

精養卡與提額：
簡單說就是多刷消費類，多做分期，少套現，這就是精養卡，養得好了提額也快。
至于外邊說技術提額，首先是違法的，其次能不成功我也不知道，總之我是不建議做。



最早

金融說起來很寬泛，證券、保險、銀行目前來說最賺錢的都屬于金融行業，目前最熱的P2P、支付寶也算是金融業。
而現在大家最關注的就是P2P，而我們生活中離不開的就是銀行。（至于支付寶那只是互聯網時代的金融衍生品只是一種快捷的支付方式）
聊金融首先要聊銀行:不說廢話，直接進入正題銀行是最賺錢，首先融資成本底，一年期存款利率是1.5，也就是100塊存銀行一年到期時101.5元，絕大部分人最長也就存3年了5年很少??！而3年是2.75%。試想下，為什么銀行融資怎么底，因為銀行在國家的規定下保證你放在銀行的錢不僅可以受益（雖然很少），而且會一分不少的給你（現在也改了只保50萬，至于多的銀行破產后才能知道會變成什么），有人說銀行利息少，我不存銀行了，我存民間，民間利息年化10%（這應該是有風險的最高年化收益，超過的我可以負責任地說十有八九是騙子公司，我不反對投資民間公司，因為有些P2P公司也是比較穩定的，尤其是抵押質押類的標，1-3個月的短期，是比較不錯的。）可以??！但是如果你存在民間的錢別人不還了，這只能算是個人經濟糾紛，國家政府無法強制他直接歸還，你只能走法院，如果債權人真的無法償還，那法院也沒轍。

P2P公司：
這里就聊聊P2P的融資，首先什么是P2P，說白了就是個人對個人，正常來說應該是有個人想貸款，然后找到了P2P公司，然后公司對借款的人資料進行審核，然后放到網站上，然后讓投資人根據借款人的資料決定要不要借錢給他，等籌集到足夠資金，然后由P2P公司安排簽合同，然后把錢借給借款人，并負責貸后。

其實有很多P2P公司還是很靠譜的，只是被一些騙子利用漏洞騙錢就否定一個行業是不對的，首先真正打算長久發展的P2P公司確實讓投資人賺錢了，同時也解決了一些個人和企業的資金救急，但是確實也有些壞賬，原因除了P2P公司利息高（救急可以，信貸逾期我是可以理解的，之后說原因），還和目前中國多數人普遍的信用度下降有關。

我不得不說中國的素質在下降，（我不是說中國人的素質而是中國的素質）首先前幾年一些投融資公司，打著互聯網金融P2P的口號，以年化15%最高的的甚至24%的旗號到處吸錢。然后就是各種大爺大媽被騙。還有很多冒充銀行以辦貸款為名騙錢的騙子。最近又是E租寶，打著注冊送禮品的旗號往網上放假貸款的標，吸引投資。首先我們都明白天下沒有白吃的午餐，現在國人普遍的貪便宜，再加上政府部門的不作為，于是各種被騙居高不下，然后一說是P2P公司就說人家是騙子。這里不得不說政府的不作為才是主因，E租寶都好幾個月了，為什么現在才查，每天坐辦公室喝茶次牛逼，等到事出了，然后出來抓些人找些替罪羊把事情擺平，之后繼續坐在辦公室喝茶，這就是中國的政府部門，對于他們的不作為，我們還能怎么樣。作為新興行業沒有相應管理不亂才怪，而這只能說是政府無能。

其實冷靜的分析凡是高回報的融資都是不合理的，為什么？做銷售的都知道，一個公司的純利潤是多少？最高20%，而投資公司融來的資金按15%算，放出去至少25%，開公司是賺錢的，就算加上10%估計也只是持平，而年化25%的資金哪個公司或那個個人能用得起，投融資公司的資金沒人用，誰來付你利息，不可能自己拿錢貼吧!有人說有很多暴利行業，我想說銀行會告訴你事實，這里分享下銀行如何計算你還能不能貸款，年流水*行業平均利潤（銀行有每個行業的平均利潤表）-目前負債>75%，才可以再貸款，同時根據行業利潤再給你剩余的額度，還有總負債<年流水30%是進件條件之一，也就是說銀行認為的最高利潤絕對小于30%。

所以大家不要一聽說是P2P公司就說人是騙子，或許人家能幫你解決問題呢！

說完了融資，再來說說放，現在銀行往外放款利率是多少，現在一年期貸款利率上浮，有人說最多是上浮30%，而你實際貸出款來的利息是，先息后本抵押類（房產抵押經營性貸款）月最低0.57%，企業擔保類0.75%，這是給企業或是企業法人的利率，如果是個人消費類利息是0.85%等額本息。（最近公務員企事業編有0.75%息的，不僅息低額度還高，額~！銀行是最會挑人的）


利息年化分別是
0.57*12=6.84%        借100還106.84
0.75*12=9%            借100還109
0.85*12*2=20.4%      借100還120.4


銀行在民間融的錢是1.5放出去是6.8%，年華收益最少400%??！有那個行業這么暴力。
有人說銀行有壞賬，我靠除非真沒錢了，要不誰敢欠銀行錢，還坐不坐高鐵了，買不買房了。而個人信貸受益最大能到20%，對20%你沒看錯，月利息是0.85為什么年化后變成20.4了，這就是銀行的一種簡單的概念偷換，也是很多民間信貸學去用的方式，說白了還款方式不一樣，是一種貸款資金使用率和利率的轉化。

1：還款方式知識普及：

等額本息：
重點講等額本息，
公式：(總貸款額*利息*貸款期數[一個月為一期]+總貸款額) / 貸款期數=每月要還的金額。房貸的固定模式，
也是最近銀行個人信貸的模式，很多人都認為這種模式好，但是實際呢？
還是以10萬元貸款為例
(100000*0.0085*12[一年]+100000)/12=9183.4  利息是每月850元，總利息10200元，每月本金應還8333.4，
因為每月還的本金和利息都是固定的，所以下面只計算本金減少利率的變化

例本金10萬1月1日起息每月底還款，本年12月31日結清，
 
　一期本金100000.0元，還8333.4元，利息850.0元，本金還有91666.6元，多付000.0元利息
　二期本金091666.6元，還8333.4元，利息779.2元，本金還有83333.2元，多付070.8元利息
　三期本金083333.2元，還8333.4元，利息708.4元，本金還有74999.8元，多付141.6元利息
　四期本金074999.8元，還8333.4元，利息637.5元，本金還有66666.4元，多付212.5元利息
　五期本金066666.6元，還8333.4元，利息566.7元，本金還有58333.0元，多付283.3元利息
　六期本金058333.0元，還8333.4元，利息495.8元，本金還有49999.6元，多付354.2元利息
　七期本金049999.6元，還8333.4元，利息425.0元，本金還有41666.2元，多付425.0元利息
　八期本金041666.2元，還8333.4元，利息354.2元，本金還有33332.8元，多付495.8元利息
　九期本金033332.8元，還8333.4元，利息283.4元，本金還有24999.4元，多付566.6元利息
　十期本金024999.4元，還8333.4元，利息212.5元，本金還有16666.0元，多付637.5元利息
十一期本金016666.0元，還8333.4元，利息141.7元，本金還有08333.4元，多付708.3元利息
十二期本金008333.4元，還8333.4元，利息070.9元，本金還有00000.0元，多付779.1元利息
剩余本金利息相加是5525.3，而你實際還的利息是多少850*12=10200。
所以等額本息的利息相對于先息后本要乘以2，這就是為什么0.85%利息為什么年化就變20.4的原因。
現在銀行，P2P公司信用貸款全是這種方式。而P2P公司的利息最少都2.3分有的還高，是銀行利息的3倍多，
還有墩繳（墩繳下邊會講到）


先息后本：
貸款額度*利息=每月還款，到期還清本金。
根據每月支付貸款金額的固定利息，到期還本。這種方式資金利用率高，利息固定是最理想的還款模式。
最近先息后本有點進化，主要是在民間機構，多數是P2P平臺，仍然是先息后本但是會在批款后扣除貸款金額*0.5/1的費用，
叫法不同有的叫平臺管理費，有的叫擔保金，總之不管叫什么都是不退的，然后客戶只要每月還0.7%-1%的利息。雖然看上去利息降了，喊著綜合利率1.5%，實際資金利用率降了。貸款越長越不合適。
以貸款十萬為例：
第一種先息后本
100000*0.57=570，每個月只需還570元，貸款最后一個月的最后還款日歸還本金。
第二種先息后本（先扣的部分和月還的以各城市為準這只是舉例子）
100000-(100000*0.7*12)=91600（到手金額）100000*0.8=800，到手金額91600，月還800，最后還款為10000元
大家可以自己細算下，年化28左右，月息2.5%左右



先息等額還本：
帝都銀行旗下金融公司搞得幾種信用貸款常用方式，例如旅游貸、裝修貸說白了是為了刺激消費，卻被拿來套錢了。就算是真的消費用也是很坑??！
還是以10萬為例，利息1.08，按1算，還是一年期。
100000-100000*0.01*12=88000（到手金額）。然后100000/12=8333.4每月還的。
如果是真裝修用還好，如果是套錢，一般都是裝修公司開假合同，然后就是各種收費。最后到手就7萬多點。
這個比等額本息還狠呢!

等額本金：
房貸一種，相當于于先息等額還后本，每月等額還本加上當月利息（剩余本金乘以利率就是當月利息）。買房前期資金充足收入高可以考慮。


所以大家急需資金的時候還款方式是大家一定要考慮的。

聊完了還款方式接下來聊聊銀行的幾種貸款方式，信用、擔保、抵押。
首先貸款主體只有企業或個人，企業一般主借人都是法人或股東。
第一種信用：
企業和個人都是有征信的，說是信用貸款，但也不是征信好就一定可以貸款，征信好只是必備的條件，銀行還要看其他條件。
現在企業的純信用的貸款已經很少了，只有幾家銀行還做，而且額度很小，審查很嚴。而目前銀行的信用貸款主要放在了個人，而一般的信用貸款，最基本的條件工作穩定，收入穩定是銀行最喜歡的，例如企事業編、公務員，這些人只需要提交工作證明工資流水，就能從銀行貸最少弄個10多萬，稍好點2、3十萬不是問題。至于一般私企的員工就沒怎么好的待遇了，除了工作證明，社保至少1年以上，代發工資大于3000，3千的工資也就給你個5萬就不錯了，而且負債不能太高，如果有房貸車貸信用卡，還要考慮你的還款能力。征信近期逾期你就別考慮了。有人問我是法人，我一個月流水100多萬，能做嗎？當然可以了，請提供工作證明，社保，工資流水，征信（主要看負債），我靠這不是和一般企業員工一樣，沒錯就是一樣。

另一種信用貸款二次帶
這是帝都銀行和某保險公司銀行旗下子金融公司推出的，比如你名下有房貸有車貸有保險，有收入，征信不錯，想用錢，那基本就符合條件了，按揭房貸還了半年以上，就可以貸月還款額的20-45倍，全款車或按揭車滿半年，購買了商業險，就可以帶到車現價的5-7成。保單貸，只要不是萬能型保險，滿兩年，并且保險額度年不低于3000，就可以貸到保單的多少倍。法人貸，營業執照滿1年，月流水不少于3萬，就可以貸款。
這里說一下因為這類貸款都不是銀行的直接業務，是銀行旗下的公司的業務，所以利息都在1.08以上，最高到1.88，都是等額本息還款，雖然不是銀行直接業務，但是是用的銀行錢，由銀行的子公司擔保，所以也是上征信的。（在某保險公司得旗下公司做貸款，利息是0.3多，這是銀行的利息，但是還有1.5保險，所以做下來是1.88，有人問直接從銀行做不行嗎，答案是不行，這種業務都是有這家銀行旗下的保險公司擔保的所以你想做銀行是不會和你直接做的，因為如果你逾期這家保險公司會替你還銀行錢。）

第二種擔保：
擔保類是針對個體和企業，法人和股東提供的經營性貸款，不管是以個人還是企業名義都是經營性質的貸款。
（國家的助農貸款是非經營性的個人貸款，也是擔保類的，而貸款的目的也必須用于農業畜牧養殖等）
擔保貸款最長見得模式3家聯保，就是3個企業或個人互相擔保貸款，如果有一家無法還款，其他兩家必須幫另一家的貸款換上，不然的話一家逾期另外兩家也算逾期。所以如果一家死，另外兩家要不就頂賬，要不就轉移資產，嚴重的三家一起跑。近年生意不好跑路的多，銀行也怕了，擔保的基本是停了。

第三種抵押：
首先了解下抵押與質押的區別：

抵押，是指抵押人和債權人以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的占有，將該財產作為債權的擔保。當債務

人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

質押，就是債務人或第三人將其動產或者權利移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保，當債務人不履行債

務時，債權人有權依法就該動產賣得價金優先受償。

說白了抵押，你可以繼續使用被抵押物，如果正常把錢還了，那抵押物就還是你自己的，如果還不上債權人有

權起訴保全，抵押物是不能正常交易的。如果車賣了就是黑車，如果被找到就會強行被拖走。有些情況買賣抵

押車可以算是銷贓的。而質押呢，是把東西放在債權人那，當然債權人有保管的義務，同樣還完錢抵押物還你

，不還錢人家直接給你處理。目前大環境，抵押物可以是動產或不動產，而質押只能是動產，因為誰也不可能

把房子騰給別人住，寫字間商鋪房子多的除外。而銀行只做抵押，不做質押，銀行沒有多余的精力管理你的車

或房。

房貸車貸也算抵押貸款，但是不同于經營性抵押貸款，目前可以做動產（汽車）抵押經營性或消費性貸款的我

就知道一家銀行（要求汽車是5年以內，行駛不超過10萬公里，評估價格高于10萬的車才可以申請），也就是說

90%的銀行只接受不動產（房產）的抵押。另外作為抵押物產權必須明晰，不能再抵押狀態，按揭房按揭車不能

作為抵押物（按揭房月供的多少倍，那種房產二次貸，是屬于信用貸款）。二押銀行沒有這業務，只有民間有

。
因為銀行抵押貸款主要是房產，就以房產為主，車的單獨在民間貸款介紹。

房齡，很多人覺得有房子就可以貸款了，還有很多人覺得買個學區房，付個首付其余辦貸款慢慢還，我告訴你

這樣以為你就錯了，銀行度房產貸款還有一條規定，那就是房齡。抵押貸款房齡要求20年以內，房貸30年以內

，超了呢，看時間看情況了（銀行放款是有任務的，一般4-10是最好辦的，因為都在為任務奮斗，年底人家完

成任務了，要總結要開會總之很多事，而年初（一月到三月）因為春節一般在二月，人家才沒心情工作呢）。
另外面積還有要求，60平以上。所以準備買二手房的朋友一定要注意了。選好房子一定要去銀行咨詢貸款事宜

，不然卡克可是很麻煩的。

抵押率，住宅公寓7成，寫字間別墅6成，商鋪5成。這是最高抵押率。說到抵押率，順便說說二押，如果你的房

產已經抵押，而抵押的成數已經是最高，那是沒法再作抵押的，也就是說不能做二押，那什條件可以做二押呢

？我給大家一個公式，看公式就懂了，（房產現評估價值*60%-銀行未還的貸款）*60%=貸款額。所以二押是針

對按揭房已經還款50%以上的人使用的，也就是說你還的越多余值越高。

銀行理財產品的來源：

都知道銀行賺錢，銀行靠什么賺錢，是靠資金流動賺錢，銀行吸得多才能放的多，放的越多才越賺錢。我們知

道銀行的資金大部分來源于民間存款，只是大部分，如果你以為銀行只靠民間存款過日子那你就錯了。我來告

訴你銀行背后是有金主，別說央行（準備金率就是央行對各銀行的一種限制，請自己百度）。銀行的金主其中

兩個就是保險公司和證券公司。沒錯保險公司和證券公司就是銀行一大的債權人，所以早些年甚至現在還能看

到很多理財產品都是保險公司和證券公司出的。我對于證券不了解，就單說保險公司（肯定還有別我所不知道

的）。

保險公司收上來的保費，按國家規定是不能做風險投資的，必須投在國家允許的項目上，這是硬規定。然后保

險公司用不了的錢就只能放在銀行，舉個簡單的例子，你拿10萬塊去銀行存款只能排隊，你提著100萬去試試，

100萬是指分理處，分行你的備個3、5百的，所謂的VIP和大眾的差別。更何況保險公司一年幾個億的存款?？?br />
能有人懷疑保險公哪來的怎么多錢，保險怎么好賣？大病壽險目前賣得不錯，以前不清楚，財產險才賺錢，別

跟說我你的車不買商業險，如果是你自己車自己開，最基本也會買車損和第三者吧！況且財產險又不只車險，

不清楚的請百度。因此為了怎么大一筆存款銀行不得不低頭，于是我們就在銀行見到了理財（當然也有銀行自

己的這個是分時間的一會說），前幾年很多保險公司還把業務員派到銀行分理處直接辦業務。俗話說吃人嘴短

拿人手短，就是這個理。

保險公司說：我把錢存你那了，現在我沒錢用了，我給你兩條路，一你想辦法還錢，二我借你的地攬點錢花花

。銀行：我們現在確實沒錢，要不我沒給你地方，你自己來收點。（純屬搞笑）


那保險公司是不是賺錢？現在銀行不是只保證50萬的存款嗎？有個例子。幾年前某保險公司買下了某銀行，直

接把某銀行名字改了，然后最近有推一個半銀行半保險的機構XX普惠，XX保險公司擔保銀行出錢，利息接近民

間公司，大賺外快；還把賣保險的機構改名，改成XX綜合金融，不管你是買車買房買保險還是貸款，我們都做

。哎~！還要不要臉，還讓不讓別人活了。

沖量與理財：
銀行系統每半年對自己有考察，至于有沒央行參與不清楚，主要就是查存放比，也就是說你放多少要有相應比

例的存款進賬，時間是每年6月底7月初和年底，很多人明白了，為什么銀行年底放款少了，但是年中的那次就

讓人頭疼了，4-10月可是銀行大筆放款的時候，怎么辦，下任務吸儲，每個銀行職員都有任務。不夠怎么辦，

出理財，所以5-8月很多銀行會出自己的理財，時間最長90天，如果是大額購買可以按5年期利息在最高上浮給

你。不過一般這種產品他們都會賣給自己熟人。

民間機構和吸儲：
去年聽的一個事，民間P2P機構都是有風險金的，類似銀行的準備金率，就是一旦出現大批逾期，可以先把本金

歸還給投資人，然后再想辦法追償。這筆錢一般是不能隨便挪用的，但是幾百萬的資金放著多可惜，于是他們

會和銀行溝通，這筆錢只在銀行存1個月，然后銀行幫忙賣他們公司的理財產品，比例是10:1,500萬換銀行推他

們公司50萬的理財產品?，F在不知道還有沒有銀行這樣搞。

聊點最有意思的，銀行如何玩死一個市場或一個公司的。

銀行的放死、過死、抽死
一放死：
一個公司或法人很優質，說白了就是有房有車有資產，公司運轉很好，突然需要筆資金，然后在A銀行貸了100

萬，其實他只需要100萬，然后B銀行知道了這消息，知道這家公司至少能貸300萬，然后又找到他，給他貸了

100萬，之后C銀行也知道了，也要貸給他100萬，而這個客戶呢？覺得銀行利息也不高，況且做生意的永遠覺得

資金不夠，但是他的還款能力只有每年200萬，也就是說貸款到期他還清這三筆貸款后，還要再貸一筆100萬

（這里說一下銀行經營性貸款是一年一清，而且每個銀行的貸款必須結清再貸，而他三筆貸款是不同時間做的，如果正常是可以銜接的。另外好的客戶銀行也喜歡，因為銀行每年都有放款任務的，每個客戶經理也都有任務的，所以優質客戶銀行也搶。）。于是問題就來了，很多人覺得錢多了還有問題，錢是多了但不是你的錢，你是要還的還要按時付利息，如果這個人把錢都用在擴大經營上，那還好說，這也是銀行的愿望，但如果這個人頭腦發熱投資別的，那問題就來了，如果投資行業你一知半解甚至什么不懂只是看到別人賺錢就跟風去的，那和創業沒啥區別，創業類貸款我可以明確的告訴你銀行是秒拒的，首先300萬貸款的利息是多少，年息按7%算，是21萬，你得利潤200萬，創業我們都知道，尤其是自己不懂的行業創業，第一年保本就不錯，別跟我說王思聰，人家有爹支持。也別跟我說幾年前，都什么年代了，還有暴力行業嗎？所以第一年保本的情況下你還虧了21萬利息，如果銀行不知道你把錢創業用還是會給你續貸的，如果知道了，有一家不給你可能你就玩不轉。這個一會說抽的的時候會講。如果你新開的公司賠錢，需要這邊公司拿錢補，那你續貸300萬的幾率有多少就可想而知了。因為續貸你要重新提供資料的，流水和征信能說明一切。

現在聊聊銀行是如何搞死一個市場的，之前上海某銀行，針對我市一個市場建了一個資金池，然后只要是市場的商戶，符合條件就可以貸款，但是前提是市場上所有做這貸款的商戶要相互擔保，如果一家不還，其余的商戶要待還，我去著風險，你能保證自己還上，你保證都能換上，我是絕對不考慮，我一朋友三家聯保，當時一家跑就是他和另一家代償的，然后在自己找那人去要，現在還欠他40萬，有人說我不替他還行嗎？你試試？首先你就被擔保關注了，再貸款就別想了，然后銀行會連你一起起訴的，他還不上還要你還，這就是聯保。但是當時市場商戶明智風險大還是有15家參與了，而且這家銀行的客戶經理最缺德的是把所有商戶的貸款額度放到了最大，也是說到點你只能如數還錢，你無法再從別的銀行貸款。本來生意好是沒問題的，而今年生意不好，而且由于聯保經常出問題，很多銀行下半年就停了聯保貸款，或者降低額度，這種大聯保就不用說了，于是有能還的有不能還的，說說不能換的，因為他已經貸到了全額，再加上生意不好流水少，根本無法在其他銀行找到資金了，而利潤少意味著無法一次還清全額貸款。結果怎么樣不清楚，但是如果有逾期的你要承擔你除了自己應還的錢以外，你所擔保的額度的占比。這件事在我們市的圈子里挺出名。

說這兩個例子只是想告訴各位，以后做貸款用多少最多比這額度多帶20%，多了未必對你有好處。再缺錢永遠也別貸滿全額，更加不要在一家銀行貸滿額（分的銀行多了也有壞處下邊說），最高就是你年流水的15%，精確點就是你年利潤的50%，一定要給自己留點余地。我接觸的一個客戶，他已經把一套房子抵押在銀行，負債是流水的20%，他交了訂金有批貨急著用錢，當時我的建議是想做只能走抵押，就是建議他押另一套，因為他找不到和他資質差不多的客戶聯保貸款。她說就是定金不要也不能押另一套房子，因為明年什么情況都不知道，真要不行這套房子是可以過橋的?，F在中國普遍的浮躁，這才是穩。

二過死
過橋，簡單地說，剛才說了銀行經營性貸款是一年一清，第二年要重新提交資料申請，銀行給你批了，但是要你把錢先換上，才能在給你，這是規定，但是你有臨時沒這么多錢，怎么辦，有辦法，民間有錢人多，可以借給你，按天收息千2-千5,100萬一天2000。但不是你說銀行給你續貸我就信你了，請你拿銀行的批復來，另外必須告訴我是哪家銀行，那個客戶經理給你辦的，另外你提交銀行的資料也準備一份給我，我要確定你能不能續貸，這就是現在的過橋，確定你能續貸了，然后根據資金天數打包給你出價格（利息），然后給你資金，你先用銀行下款還我本息（原來不要抵押物，現在過橋出了批復，有是還要有房產抵押，主要是批復拿到銀行放款后，是直接到客戶賬戶，中間有風險，主要還是看客戶經理，如果是墊資人認識的可能會好點。）

怎么過死的，客戶經理的問題，因為如果客戶逾期對客戶經理是有影響的，所以前幾年有的客戶經理害怕一些客戶還不上，就先下批復不放款，讓你結清，于是自己資金不夠的就去找過橋，然后呢，還上之后客戶經理部給放了，就是下了批復客戶經理也有辦法把他取消。然后過橋那邊肯定找你要錢，這些人都有社會關系，于是客戶只能砸鐵賣鍋還錢。厲害的可能會找客戶經理的事，這就是為什么墊資人要問清楚哪家銀行那個客戶經理，如果那邊故意為難你，他們這邊也可以想辦法溝通。不過現在好多了，很多客戶經理會提前讓你交資料，然后確定你不能續貸也會通知你，然你抓緊想別的辦法。所以我那個不押另一套房產的客戶是對的，總要給自己留條路。

三抽死
就拿第一個例子繼續說，如果他真的拿200萬去投資別的了，然后被其中一個銀行的知道了，然后他會更加關注你，有貸后的，等到你把錢還了，有可能他覺得這筆貸款再放給你有風險，可能就不給你批了，如果恰巧他是就拿第一個例子繼續說，如果他真的拿200萬去投資別的了，然后被其中一個銀行的知道了，然后他會更加關注你，有貸后的，等到你把錢還了，有可能他覺得這筆貸款再放給你有風險，可能就不給你批了，如果恰巧他是第一個放給你A，因為這原因不給續貸，在征信是有體現的，然后第二家銀行B你在申請，他可能會想為什么第一家不給你續了，是不是有什么風險我沒看到，然后他也很可能不給你續，第三家C一看兩家都不給你續，肯定有問題，那我也別找麻煩了。如果一定時間內三家銀行都不給你續貸，那我可以告訴你其他銀行也會這樣考慮。這就是連鎖反應，這就是抽死。
還有一個例子，銀行調整，負責你的客戶經理走了，新來的客戶經理你沒打點好，然后看你不順眼不給你續貸，然后其他銀行看到這邊抽了，然后又是連鎖反應。所以為什么要留余地，還要未雨綢繆，在申請這家的同時再申請一家（沒貸過款過以前帶過結清的）。